Задаток при покупке квартиры в ипотеку или аванс — в каких случаях что лучше выбрать

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

В наш местный деловой оборот прочно вошло заключение предварительных договоров купли-продажи недвижимости.

Оно и понятно: покупатель хочет быть спокоен, что облюбованное им жилье не уйдет к кому-нибудь другому, а продавец — что вторая сторона не передумает, и он не потеряет время зря.

Ведь часто так бывает, что, продавая одну квартиру, человек подыскивает себе другую взамен. И если срывается первая сделка, то это ставит под угрозу целую цепочку из нескольких взаимосвязанных и следующих друг за другом соглашений.

Еще более призван усилить эту успокоенность задаток при покупке квартиры в ипотеку. Но несмотря на это, люди по-прежнему теряют свои деньги из-за неправильного оформления и ошибок.

Содержание статьи

Что такое задаток

Хорошо, когда сделка с недвижимостью проходит легко и гладко: сразу расплатились и оформили документы. Но на практике часто бывает по-другому. И когда сделка не может состояться в данный момент, стороны заключают предварительный договор: устный или письменный. А многие прибегают к такой мере как внесение задатка.

Что такое задаток в сфере недвижимости, и в каких случаях он нужен? Большинство людей оперируют несколькими понятиями, которые нередко путают: аванс, залог и задаток. Чаще всего «скидывают в одну кучу» и приравнивают друг к другу. А на самом деле между ними большая разница.

Прежде всего, заглянем в Гражданский кодекс РФ. Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке:

  1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
  2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
  3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Слово «залог» сейчас часто используется не по назначению. Когда человек говорит: «Я внес залог за квартиру», он может иметь в виду и аванс, и задаток. Скорее всего, был заключен договор между физическими лицами, либо покупатель внес деньги в какую-либо фирму.

Однако, если открыть экономический словарь, то мы увидим, что залог — это один из способов, реализующих исполнение должником (залогодателем) принятых на себя обязательств.

Заключается в том, что средством, обеспечивающим выполнение обязательств, становятся заложенные должником его кредитору (залогодержателю) недвижимое имущество или другие ценности. Сразу понятно, что в приведенном выше примере употреблять такой термин некорректно.

Аванс – это слово, понятное каждому. В сделке с недвижимостью оно означает, что мы передаем в счет покупки жилья определенную сумму денег, которая составляет лишь часть его стоимости. Продавец может использовать полученные деньги по своему усмотрению. Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, он должен их вернуть. Аванс вносится как бы в подтверждение честного слова, без официальных обязательств с каждой стороны.

Задаток — вещь более сложная. Он определяет обязательства сторон в соответствии с Гражданским кодексом, причем они носят обоюдный характер. Если мы передаем кому-то задаток как покупатели, то мы должны потом купить жилье у продавца – иначе потеряем данную сумму.

Если продавец отказывается от совершения сделки, то, согласно закону, он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере. А в случае, когда продажа прошла успешно, сумма задатка входит в стоимость недвижимости. Это четкая и справедливая схема, хотя на практике она работает далеко не всегда.

Для того, чтобы потом не возникло проблем, необходима письменная форма договора, в котором должно быть непременно указано, что внесен именно задаток (а не аванс). Соблюдение процедуры дисциплинирует обе стороны.

Зачем он нужен

Из самого определения задатка вырисовывается его использование. Он нужен в двух случаях. Во-первых, если покупатель хочет приобрести недвижимость, но по какой-либо причине у него пока нет полной суммы для покупки. Тогда задаток применяется, чтобы «закрепить» за собой заинтересовавшую квартиру.

Продавец устанавливает срок, в течение которого покупатель должен представить полную сумму. В случае необходимости договор может быть продлен. В таком случае покупатель может передать задаток продавцу, чтобы быть уверенным: квартира остается за ним. Во-вторых, возможна обратная ситуация, когда квартира временно не может быть продана, но ее хозяин не хотел бы упустить покупателя.

Сложности с продажей возникают по разным причинам: не готовы документы, отсутствует один из совладельцев, нет разрешения от органов опеки и попечительства, не подобрано альтернативное жилье…

Если одна из сторон отказывается от совершения сделки, можно принудить ее к выполнению обязательств через суд.

Его размер

Размер задатка – непредсказуемая цифра. Обычно он составляет от 50 тыс. и больше. Конкретная сумма связана с обстоятельствами сделки. Если продавцу нужна большая сумма, он может попросить ее в качестве задатка.

Если сделка не состоялась

К сожалению, существуют примеры невыполнения обязательств, которые возникают при внесении задатка. Кто-то просто несерьезно относится к таким вещам, а кто-то планирует обман заранее. В настоящее время таких историй все меньше. Люди понимают, что задаток – дело серьезное, и в случае невыполнения обязательств их ожидает судебное разбирательство.

Бывает так, что недобросовестный продавец берет несколько задатков от разных покупателей и не хочет выполнять обязательства по двойному возврату. Это позволяет ему получить как бы беспроцентный кредит и найти более выгодного покупателя.

Приходится констатировать, что в таких случаях суд может принять любое решение: все зависит от различных обстоятельств, от мастерства адвоката и просто от настроя судьи. Нередко встречается недобросовестность и нечестность не только со стороны продавцов, но и со стороны покупателей.

Семь раз отмерь – один отрежь

Для того, чтобы снизить риск неприятных сюрпризов при внесении задатка, важно обратиться к профессионалам в сфере риэлторского бизнеса. Иногда мы выступаем против такой меры в связи с нецелесообразностью. Задача грамотного специалиста – оценить необходимость передачи задатка.

Для этого нужно проанализировать реальные финансовые возможности обеих сторон, оценить, насколько подготовлены документы и выяснить ряд самых различных обстоятельств: от разрешения РОНО, до наличия согласия других собственников. Следует учитывать и срок, по истечении которого сделка должна состояться.

Если он слишком велик, то есть вероятность изменения цены на жилье. Тогда нет смысла вносить задаток, потому что это поставит одну из сторон в невыгодное положение.

Можно долго перечислять все необходимое для принятия решения о передаче задатка, но лучше работать со специалистами, и всегда помнить правило: «Семь раз отмерь – один отрежь!».

Источник: "ppl.nnov.ru"

Предмет задатка, его размер, отличие от аванса и залога

Задаток – предпочтительная форма совершения сделки для мошенников. Только после подписания договора задатка деньги передаются продавцу. Составление документа предполагает соблюдение необходимых правил, защищающих интересы сторон: иначе покупатель потеряет деньги, продавец продаст квартиру другому лицу, пока документы будут оформляться к сделке купли-продажи.

Что такое задаток и зачем он нужен при покупке квартиры

Задаток – деньги, которые будущий покупатель передает продавцу, предоставляя гарантии серьезности намерений на покупку недвижимости. Принимая задаток, продавец обязуется не продавать жилую площадь другим лицам до определенного срока.

Внесение задатка при покупке квартиры – гарант успешной сделки, стимулирующий обе стороны выполнить обязательства. Впоследствии задаток засчитывают в оплату полной стоимости недвижимости. После подписания и передачи денег покупатель обязуется купить ту квартиру, за которую он передал задаток.

Если покупателю приглянулся другой вариант, продавец выплаченные деньги не возвращает. Если продавец отказался продавать квартиру, продал недвижимость третьему лицу, он выплачивает полную сумму в двойном размере, если данное условие было указано в договоре (статья 381 ГК РФ).

Функции задатка:

  1. обеспечительная (стимул для должника исполнить условия);
  2. доказательная. Доказательство заключения договора;
  3. платежная. Стороны выполняют обязательства, деньги засчитывают в счет оплаты.

Денежные средства возвращают, когда продавец:

  • передумал продавать квартиру;
  • не подписал основной договор (отказался явиться);
  • нарушил положения предварительного договора;
  • отказался оплачивать коммунальные услуги до заключения основного договора;
  • указал в договоре ложные сведения;
  • отказался выписывать зарегистрированных на продаваемой жилплощади лиц.

Покупателю возвращается двойной размер задатка. Отказ возвращать средства дает покупателю право подать судебный иск.

Деньги возвращают, если по соглашению сторон один из участников сделки не выходит на сделку из-за болезни, ухудшенного финансового благополучия, отказа банка предоставить ипотеку, по другим объективным причинам.

Можно ли не давать задаток

Вместо задатка нередко оформляют соглашение об авансе. Скачать его можно здесь. Что такое аванс, каковы отличия от задатка? Разница между ними существенная: задаток обеспечивает гарантии покупателю при отказе от сделки.

Задаток – невозвращаемый, аванс возвращают. Отказываясь от продажи, продавец возвращает двойной размер выплаченной суммы. Отказавшийся от сделки покупатель теряет сумму полностью. В соглашении об авансе прописываются более мягкие требования: сделка отменяется, продавец возвращает деньги покупателю в полном объеме.

Покупателю следует оформлять договор о задатке, если он готов приобрести конкретную квартиру. В противном случае, аванс предпочтительнее. Покупатель получит обратно внесенный аванс.

Составление предварительного договора

Заключается соглашение о задатке.

Но самый надежный способ – составление предварительного договора, фиксирующего намерения сторон заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных предварительным договором (ст.429 ГК).

Основной договор купли-продажи содержит:

  1. информацию о всех собственниках объекта;
  2. паспортные данные, ФИО сторон, адреса проживания;
  3. цену покупаемого объекта;
  4. фиксированную сумму задатка при покупке квартиры;
  5. характеристики объекта, адрес, площадь;
  6. ответственность сторон, нарушающих требования;
  7. другие важные условия (договоренность оплаты коммунальных платежей, мебель, так далее).

Что относится к специфическим чертам договора

Для страхования своих интересов от недобросовестных продавцов, неожиданных изменений положений в документе нужно указать штрафные санкции лица, не выполняющего обязательства. Составляют, подписывают, заверяют нотариально два экземпляра.

Рекомендуется прикладывать справку из психоневрологического диспансера, свидетельствующую о том, что стороны не находились на учете во время совершения сделки купли-продажи.

Продавец и покупатель избавят себя от необходимости доказывать, что одна из сторон была недееспособна.

Специфика при ипотеке

Купить ипотечную недвижимость с оформлением предварительного договора задатка можно. Но кредитодателя необходимо об этом предупредить, условия согласовать с банком. Сумма задатка при покупке квартиры в ипотеку вычитается банком из суммы первоначального взноса. Копия договора о задатке предоставляется банку. Сколько дают задаток при покупке ипотечной квартиры, стороны решают между собой.

Несоблюдение письменной формы соглашения о задатке приведет к тому, что условия сделки не будут выполнены, продавец не вернет деньги. Родственники продавца могут предоставить справку о том, что в момент заключения сделки он был недееспособен. Интересы граждан не будут защищены.

Как правильно внести задаток

Дополнительный способ обезопасить свои средства – оформить расписку о получении задатка, продавец пишет ее вручную шариковой ручкой. Подпись подделать легко, но почерк сложнее. Напечатанный экземпляр расписки о получении задатка расположен по ссылке, его заверяют нотариально.

Документ должен содержать:

  • название «Расписка о передаче задатка по договору», дату;
  • паспортные данные сторон, наименование учреждения, выдавшего документ;
  • указать, что передается задаток (не залог или аванс);
  • размер в рублях (цифрой, прописью);
  • ссылку на договор, по которому составляется расписка;
  • краткое описание квартиры, адрес, площадь, правоустанавливающие документы;
  • подпись (идентичную с подписью паспорта).

Образец расписки о получении задатка при покупке квартиры:

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

После получения расписки деньги передаются продавцу на глазах у свидетелей. Продавец пересчитывает купюры, подтверждая, что деньги переданы полностью, претензий нет.

Принято вносить 5-10% от стоимости жилплощади. Серьезные изменения суммы в сторону уменьшения или увеличения – повод задуматься. Настаивает на снижении суммы покупатель при неокончательном выборе квартиры. Продавец настаивает на увеличении задатка, если цена завышена.

Сколько оставляют задаток при покупке квартиры, зависит от договоренности сторон. Точная сумма не закреплена правовыми нормами.

Что такое залог при покупке недвижимости: отличия от задатка

Это гарантия того, что средства, одолженные на покупку, возвратятся обратно. Иначе кредитор потребует выплату компенсации. Залог – способ, позволяющий обеспечить исполнение обязательств, гарантия возвращения заемных средств. Задаток – часть средств, внесенных за покупку.

Аванс и задаток вносят для подтверждения серьезности намерений в осуществлении сделки. Задаток – гарантия выполнения сделки, инструмент, обеспечивающий полное выполнение предварительных договоренностей.

Что такое предмет залога

Предметом задатка может быть только денежная сумма. Предмет залога – всякое имущество (вещи, имущественные права). Исключение: имущество, на которое не допускается обращение взыскания, требования, связанные с личностью кредитора (ст. 336 ГК) – требования об уплате алиментов, возмещении ущерба, вреда, так далее.

Предмет залога – уже имеющееся и будущее имущество. Заменяют предмет залога с согласия залогодержателя, его нередко оставляют у залогодателя, лишая его возможности пользоваться заложенным имуществом.

Рекомендации, которые стоит выполнять при внесении задатка:

  1. перед передачей задатка необходимо проверить оригиналы правоустанавливающих документов и выяснить, кто настоящий собственник;
  2. не допускайте передачи денег лично в руки, хранить их нужно в ячейке банка или воспользоваться сейфом агентства недвижимости;
  3. заключение сделки обязательно предполагает присутствие всех владельцев жилой площади;
  4. для передачи денег лучше привлечь свидетелей – агентов по недвижимости, юристов, нотариусов;
  5. любая перепланировка утверждается соответствующими органами.

Источник: "room46.ru"

Как правильно дать задаток при покупке квартиры в ипотеку

Многие граждане сталкиваются при покупке квартиры с проблемой, которая вызвана необходимостью дачи задатка. Зачастую они не знают правила, чтобы действовать по закону, а не наверняка. Данное обстоятельство может привести к непредсказуемым последствиям, например, потери денежных средств, времени и квартиры, которую были намерены приобрести.

Оформление имеющей юридическую силу документации сделки купли-продажи осуществляется в порядке, установленном законодателем. Если заинтересованные в ней лица намерены ее совершить в будущем, то они свое намерение должны закрепить вещественным доказательством.

Зачастую такого рода ситуация возникает при недостаточности у покупателя денежных средств для совершения покупки, в силу чего дается задаток продавцу. В свою очередь он принимает задаток, идя навстречу покупателю.

Под термином «задаток» подразумевается некая денежная сумма, передаваемая одним лицом другому лицу, чтобы он в установленный срок исполнил принятые на себя обязательства. Как правило, оно возникает между заинтересованными в сделке лицами вслед за подписанием предварительного договора. Норма предусмотрена указаниями статьи 380 ГК РФ.

По своей сути задаток есть ручательство заинтересованных сторон, позволяющее в будущем завершить начатую сделку купли-продажи надлежащим образом. Оно входит в число обеспечительной меры, оформляемой дополнительным соглашением, прилагаемым к основному договору. Ее действие распространяется на обоих участников.

В соответствии с нормативами законодательных актов права и обязанности возникают сразу после подписания соглашения о передаче задатка, что позволяет применить обеспечительные меры. Как показывает практика, задаток передается покупателем в период подписания участниками сделки предварительного договора.

Кто попадает под категорию

Правило о даче задатка распространяется на участников сделки купли-продажи, в качестве которых выступают продавец и покупатель. При этом задаток дается только покупателем, намеревающимся выкупить отвечающую его потребностям квартиру.

Он принимает на себя обязательства о передаче полной суммы денежных средств по истечению какого-либо промежутка времени.

Продавец обязуется не реализовывать свою квартиру в продолжение оговоренного срока, если принимает задаток. Что касается самой сделки, подписания договора купли-продажи, то он расценивается как заключенный со времени производства государственной регистрации его ФКП Росреестр. Норма предусмотрена в указаниях статьи 588 ГК.

Наиболее подходящим способом оформления соглашения о получении задатка является обращение в нотариальную контору, что позволяет придать документу законную силу. Но нередки случаи написания расписки от руки в произвольной форме, которая к тому же не заверяется в нотариальном порядке.

В такой ситуации она не всегда может стать доказательной базой, поэтому прибегают к свидетельским показаниям. Но он обретает официальный характер, дозволяющий покупателю обрести защиту со стороны законодателя при нарушении условий, которые прописаны в предварительном договоре.

Документы на передачу задатка надлежит оформить грамотно, чтобы не возникли осложнения в будущем. Пользователи сети интернет могут ознакомиться с порядком оформления документа по передаче задатка на сайтах фирм, оказываемых услуги по его составлению.

На них размещен его образец, поэтому скачать его заинтересованным лицам не представляет осложнений.

Необходимые условия

В содержании предварительного договора надлежит отдельным пунктом отметить, что продавцу квартиры покупатель отдает задаток. При его отсутствии денежные средства могут быть расценены судебным органом в качестве аванса. Он не входит в категорию обеспечительной меры, так как является некой частью основной суммы, уплачиваемой за покупку квартиры.

Любой из участников сделки купли-продажи наделен возможностью прекратить действие предварительного договора, избежав при этом наложения на него штрафной санкции. При этом аванс подлежит возврату покупателю вне зависимости от того, кто первым нарушил оговоренные предварительным договором условия, не выполнив свои обязательства перед вторым участником.

Обязательства принимающих участие в сделке купли-продажи граждан должны быть обеспечены, о чем отмечено в указаниях статьи 359 ГК:

  • поручительством сторонних лиц;
  • гарантией банковского учреждения;
  • залогом вне зависимости от его формы и содержания.

Как правило, размер задатка представлен в процентном соотношении от стоимости квартиры. Возможно установление фиксированного размера по усмотрению лиц, которые вступают во взаимоотношения в результате сделки купли-продажи. В соглашении указывается схема передачи задатка, его размер, права обеих сторон, ответственность за неисполнение условий соглашения.

Составление расписки

Денежные средства в качестве задатка на покупаемую квартиру должны быть переданы покупателем продавцу под расписку. Она пишется на стандартной белой писчей бумаге формата А4 в произвольной форме.

В ней в обязательном порядке указываются:

  1. Наименование документа
  2. Персональные данные заинтересованных сторон
  3. Цена квартиры, установленная на основе рыночной либо кадастровой стоимости
  4. Дата передачи задатка
  5. Размер передаваемых денежных средств
  6. Цель и основания передачи, например, предварительная оплата за покупку квартиры
  7. Дату заключения основного договора
  8. Кратное описание продаваемой квартиры (юридический адрес, наличие правоустанавливающих документов, их номера)
  9. Условия возвращения задатка, если основной договор не будет заключен сторонами в установленный срок
  10. Условия зачета задатка в счет стоимости квартиры, если сделка состоится

Расписка подписывается получившим задаток лицом, что удостоверяет о его получении. Наилучшим вариантом является ее написание в присутствии двух свидетелей, готовых подтвердить, в крайнем случае, факт получения задатка. Они должны на расписке поставить свои подписи.

На ней в обязательном порядке проставляется дата ее написания. Денежные средства следует передавать продавцу при свидетелях вслед за получением расписки от него. Он должен при покупателе и двух свидетелях пересчитать денежные средства, пометить об отсутствии претензий к покупателю.

В нотариальную контору представляются:

  • Паспорта обеих сторон, удостоверяющие их личность
  • Правоустанавливающий акт
  • Кадастровый паспорт
  • Технический паспорт, включая план помещений и экспликацию
  • Выписка из Единого реестра прав недвижимости
  • Справку о наложении обременения, ограничений в отношении продаваемой квартиры

Перечень требуемых документов может меняться в зависимости от конкретной ситуации, индивидуальных особенной осуществляемой сделки купли-продажи.

Какой имеет размер

Многих граждан интересует вопрос, какой берут процент от общей стоимости недвижимости в качестве задатка. Как правило, задаток передается на определенное время, по истечению которого надлежит подписание основного договора.

Его размер нормативно-правовыми актами не установлен, поэтому найти его в первоисточниках не удастся. Например, в Гражданском кодексе.

По общепринятым правилам он устанавливается участниками сделки купли-продажи. Как показывает практика, размер задатка при сделке купли-продажи составляет от 5% до 10% от рыночной стоимости квартиры.

Если одна из сторон стремится значительно увеличить либо уменьшить его, то другая сторона должна серьезно задуматься над предложением. Как на уменьшении настаивает покупатель, если он определился с выбором? Мера напрямую связана с тем, что он надеется найти вариант, удовлетворяющий его.

Если продавец старается существенно увеличить размер задатка, то стоимость квартиры явно завышена. В противном случае он надеется дождаться более выгодного предложения от третьих лиц.

Риски продавца

Как правило, у продавца при продаже квартиры могут возникнуть определенные риски. В каждой конкретной ситуации они зависят от условий проведения сделки купли-продажи.

Нужно заметить, что каждый отдельный случай строго индивидуален, единой рекомендации не существует. В договор должны быть вписаны подобающие условия передачи денежных средств. Продавец должен быть уверен в том, что у покупателя есть денежные средства, и он намерен выкупить его квартиру в установленное сторонами время.

Он вместе с покупателем должен установить точную дату совершения сделки, о чем должно быть отмечено в предварительном договоре. К тому же, он должен истребовать с покупателя о внесении задатка в качестве предоплаты.

Заинтересованным лицам следует договориться относительно сопровождающих сделку купли-продажи расходов. Например, расходы, напрямую связанные со сбором документов, требуемых для оформления сделки купли-продажи. Как правило, продавец лично оплачивает услуги соответствующих организаций, предоставляющих необходимые для совершения сделки документов.

Важные нюансы

Дача задатка покупателем сопровождается оформлением соглашения с указанием его размера. При этом закрепляется его обязанность выкупить определенный объект, представленный намечаемой сделкой. Например, он обязан купить квартиру, за которую он внес задаток. Норма предусмотрено в указаниях гражданского права, регулирующего отношения вступающих в сделку граждан.

Нужно заметить, что гражданское право не предусматривает передачу аванса либо задатка продавцу. Хотя на практике широко используется понятие «предварительная оплата», которая совершается в рамках заключенного договора.

Она в обязательном порядке должна быть заплачена до наступления срока полного исполнения обязательств участниками сделки.

Покупатель может дать задаток при покупке квартиры в ипотеку приобретенная квартира является предметом залога. Но только после получения им права распоряжения квартирой. С ней владелец квартиры до полного погашения ипотечных средств не может совершить какую-либо юридически значимую сделку. Например, совершить процедуру дарения.

И в заключение надлежит заметить, что задаток никоим образом нельзя передавать под «честное слово», потому что никто не застрахован от мошеннических действий. В повседневной жизни можно встретить случаи, когда продавец начинает отрицать факт получения денежных средств от покупателя. Чтобы избежать нелицеприятных ситуаций, следует их передавать под особый вид документа – расписку, заверенную в нотариальном порядке.

Источник: "brakexpert.ru"

Оформление аванса при ипотеке

Одним из важнейших этапов является внесение задатка при покупке квартиры в ипотеку. В результате продавец жилья получает уверенность в том, что клиент готов его приобрести.

Когда при покупке квартиры вносится задаток, об этом извещается банк. После этого кредитная организация вычитает его сумму из объема первоначального взноса. Передача денежных средств осуществляется либо наличными, либо через безналичный перевод.

Задаток при ипотеке оформляется идентично задатку без ипотеки:

  1. Договор подписывается в двух экземплярах, один из которых отдается продавцу, а другой покупателю.
  2. Снимается копия для предоставления в банк.
  3. Покупателем передаются финансовые средства в оговоренном в договоре размере.
  4. Продавец пишет официальную расписку, подтверждая передачу.
  5. Для банка снимается копия расписки от продавца, в которой тот подтверждает получение всех денежных средств, предусмотренных задатком.
  6. Договор вступает в силу.

С юридической точки зрения, договор вступает в силу в случае, если в нем есть следующие необходимые сведения:

  • указаны владельцы той квартиры, которая выставлена на продажу;
  • указаны покупатели;
  • отмечены сведения, подтверждающие личности участников сделки;
  • указана стоимость сделки;
  • задаток должен быть написан как цифрами, так и прописью;
  • отмечены сведения, касающиеся квартиры;
  • обозначена ответственность за несоблюдение договора.

Кроме того, опытные риэлторы советуют вместе с договором прикладывать справку от психиатра, которая подтверждает, что сделка участниками была совершена в здравом уме и памяти.

Это позволяет в случае неблагоприятного развития событий, избежать судебного разбирательства по этому вопросу.

Договор задатка на приобретение квартиры

Договор задатка является видом Предварительного договора. В нем отдельно содержится информация, касающаяся утраты или возврата средств, оставленных в качестве задатка. Связано это с тем, что задаток является специальным инструментом, который обеспечивает полное выполнение всех предварительных договоренностей, касающихся квартиры. Сторона, нарушающая их, теряет задаток в полном объеме.

Образец соглашения о задатке:

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Важно понимать значение определения «задаток». Когда отсутствует Соглашение о задатке в случае, если события будут развиваться по плохому сценарию, суд официально посчитает его авансом.

Есть рекомендация, касающаяся этого вопроса. Нужно составлять сразу два документа:

  1. Предварительный договор купли-продажи
  2. Соглашение о задатке

Необходимо тщательно составить расписку, касающуюся получения денежных средств. Ее отсутствие чревато проблемами при возможном судебном разбирательстве.

Особенности договора аванса

Под «авансом» понимаются договоренности, которые регламентируют вопросы авансового платежа. В таком договоре должны быть указаны следующие сведения:

  • объект договора, под которым понимается квартира;
  • точное время и дата, когда были внесены денежные средства;
  • размер внесенных финансов.

Кроме того, регламентируются ситуации, при которых аванс не будет возвращен. Часто определения «задаток» и «аванс» обыватели считают идентичными. Однако между ними есть определенные отличия.

На законодательном уровне термин «аванс» не упоминается. В практике под ним понимают внесенную предоплату некоторого размера. Его наличие не обязывает полностью соблюдать все положения, обозначенные в договоре. В него могут быть внесены дополнения. Они должны быть согласованы между всеми участниками сделки.

При разрыве договора, в том случае, если это аванс, несется материальная ответственность в частичном размере от всего объема внесенных денежных средств. При соглашении о задатке, вопросы, касающиеся его расторжения, регулируются законодательно. На практике чаще используется именно аванс, по причине большей гибкости и меньших потенциальных санкций.

Процесс оформления аванса при ипотеке в Сбербанке

Покупка квартиры в ипотеку в Сбербанке имеет некоторые отличия, от других кредитных организаций. После получения кредитного решения, банком дается срок длительностью 4 месяца, в течение которого требуется найти квартиру. Следует найти подходящую жилую площадь, проверить все вопросы юридического характера, собрать весь пакет документов и подписать договор кредитного характера.

В Сбербанке не имеется жестких ограничений, касающихся дома, в котором находится покупаемая квартира. Единственный запрет касается перепланировки. Она должна быть узаконена или же хозяин жилплощади должен подтвердить, что он вернет все в первоначальный вариант. Кроме того, Сбербанк требует официально оформленного предварительного договора.

Подписывается договор аванса или задатка, где подробно описываются условия, а также предварительного договора по форме Сбербанка, что является формальным требованием.

Покупатель должен перечислить первоначальный взнос на собственный счет в этой кредитной организации. В случае, когда некоторая сумма уже перечислена продавцу он предоставляет расписку. Это защищает от сделок сомнительного характера.

Залог при продаже недвижимости

Под «залогом» понимается часть от общей суммы, которая будет удержана в случае нарушения условий сделки со стороны покупателя. Это является дополнительной гарантией, которая приводит к выполнению взятых на себя обязательств. Очень важно грамотно подходить к вопросу документального оформления залога.

В современных нестабильных условиях может произойти много различных событий, способных повлиять на сделку: покупатель потеряет денежные средства, разразится финансовый кризис, изменятся цены на недвижимость, в результате одному из участников, сделка станет невыгодной.

Ипотека без аванса

Существуют ситуации, когда отсутствуют необходимые денежные средства на внесение первоначального взноса. Несмотря на это, покупатель может обратиться в кредитную организацию и подписать ипотечное соглашение.

Клиент получит более высокие проценты на заключаемый кредитный договор. Этим банковская организация страхует себя от потенциальных потерь.

Претендовать на ипотеку без первоначального взноса могут исключительно физические лица, являющиеся гражданами Российской Федерации.

Возврат задатка при отказе банка в ипотеке

Существует серьезный риск того, что банковская организация откажет в получении кредита. Исходя из этого, вопрос, касающийся возврата задатка, если банк не одобрил квартиру по ипотеке, выходит на первый план. Универсального средства защиты от этого нет. Однако при грамотном подходе, можно обезопасить себя.

В рамках осуществления ипотечной сделки следует тщательно подойти к вопросу составления предварительного соглашения. В нем нужно точно указывать сумму, которая будет выплачена за квартиру из своих финансовых накоплений, а какая сумма будет взята у кредитной организации. Должны быть указаны все гарантии, а при их несоблюдении, размер выплат компенсаций за понесенные убытки.

Также отмечается отсутствие законодательно несогласованной перепланировки жилой площади. В противном случае, продавец должен самостоятельно решить данные вопросы и внести необходимые изменения в документы, при походе в БТИ.

Если он должен представить банковской организации документы, подтверждающие владение жилым помещением, то следует обозначить точный срок. При необходимости указывается согласие со стороны супруга. Необходимо обязательно указывать, чтобы задаток был возвращен покупателю, если банк откажется оформлять ипотечный договор.

На законодательном уровне, согласно ГК РФ, задаток следует вернуть в полном размере, если обязательства по договору были прекращены до того, как он фактически начал исполняться.

К этому можно отнести и отказ банка в выдаче кредита на покупку квартиры в ипотеку.

Источник: "ipoteka.finance"

Ждете прибавления в семье? Пора расширяться!

Покупка квартиры в ипотеку происходит в несколько этапов. Обычно заемщики выясняют, даст ли банк им ссуду на выгодных условиях в принципе, а потом изучают рынок, чтобы подыскать подходящий объект. Понравившийся вариант должен пройти много этапов согласований с банком, поэтому из опасения упустить выгодную сделку, покупатели идут на передачу задатка продавцу, удостоверяя свою готовность купить именно эту квартиру.

Задаток

Купить квартиру с использованием договора задатка в ипотеку можно, но только при этом следует заранее поставить о своем намерении в известность кредитодателя. Банк вычитает сумму задатка из суммы первоначального взноса, но данная операция требует обязательного согласования.

В дальнейшем задаток при ипотеке оформляется ровно так же, как и без ипотеки. Стороны подписывают договор о задатке в двух экземплярах, по одному для каждого. Копию договора о задатке покупатель предоставляет банку вместе с копией расписки от продавца о получении суммы задатка полностью.

Чтобы договор приобрел юридическую силу, в нем обязательно должна быть указана следующая информация:

  1. Перечислены все совладельцы квартиры, выступающей объектом сделки, а также все покупатели.
  2. Приведены паспортные данные всех участников сделки, а также адреса их постоянной регистрации.
  3. Указана цена, за которую покупатель согласен купить, а продавец продать данную квартиру.
  4. Сумма задатка, вписанная не только цифрами, но и прописью.
  5. Все важные характеристики квартиры: этаж, площадь, адрес, кадастровый номер.
  6. Ответственность обеих сторон за неисполнение любого из обязательств по договору.

Настоятельно рекомендуется приложить к договору задатка справку из психоневрологического диспансера о том, что стороны не находились в момент совершения сделки на учете. Это поможет в будущем избежать судебных разбирательств на почве того, что продавец или покупатель находился в недееспособном состоянии при подписании договора о задатке.

Закон позволяет составлять договора задатка в простой письменной форме. Однако, учитывая юридическую значимость договора, а также размеры передаваемых сумм, рекомендуется обратиться к юристу, чтобы он помог правильно сформулировать документ, указав все, что требуется вносить в договора такого рода по закону.

Также следует уделить внимание и расписке в получении денег. Эту бумагу, напротив, продавец обязан написать собственноручно в присутствии покупателя.

Подпись – это не достаточное заверение, так как потом продавец может сказать, что подпись подделана. Доказать подделку документа, написанного от руки, намного труднее.

В расписке указываются:

  • стороны (включая паспортные данные);
  • сумма;
  • дата;
  • обязательно должно быть написано, что деньги передаются именно как задаток, со ссылкой на договор о задатке;
  • собственноручная подпись продавца, идентичная той, что в паспорте.

Можно напечатать расписку. Но в этом случае потребуется обязательно заверить ее у нотариуса.

Аванс

Продавец квартиры может попросить не только задаток, но и аванс. Правильно оформленный задаток (ст. 380 и 381 ГК РФ) является обеспечением будущей сделки. Но аванс таким обеспечением не является.

При отказе покупателя от подписания договора купли-продажи, продавец вернет аванс, но не вернет задаток. Задаток вернет продавец и столько же еще сверху, если от сделки откажется именно он. Крайне рискованно отдавать аванс продавцу в руки, поскольку потом можно и не получить его обратно.

Агентству недвижимости передавать аванс более надежно, но только если само агентство внушает доверие, так как ненадежное агентство может просто скрыться с авансом.

Источник: "kreditipo.ru/"

Задаток при ипотеке: особенности, отличия от аванса и преимущества

После того, как подобран подходящий вариант жилья на первичном или вторичном рынке, у потенциального покупателя возникает необходимость внести определенную сумму в качестве гарантии своих намерений. Если квартира приобретается на собственные средства, то проблем с оформлением не возникает, но ситуации с использованием кредитных средств часто вызывают опасения у участников сделки.

Далее рассмотрим, как передается задаток при покупке квартиры в ипотеку.

Задаток и аванс как вид оплаты по договору

Задаток – это часть стоимости приобретаемой квартиры, которую оплачивает покупатель в качестве гарантии заключения договора через определенный период времени. Конкретная величина, а также порядок, сроки и условия будущей сделки устанавливаются самими ее участниками.

Обычно это не более 100 тысяч рублей, но законом размер никак не ограничен и определяется по соглашению между продавцом и покупателем.

Одна из важнейших функций применения этого финансового инструмента — это предусмотренная ответственность за нарушение условий договора покупателем либо продавцом. Законодательно этот юридический термин определяет ГКРФ.

Согласно ст.381 ГКРФ, если не соблюдена форма заключения договора и невозможно однозначно определить, что уплаченные деньги являются задатком, то их считают авансом. Аванс – это также определенная часть стоимости квартиры, которую оплачивает продавец до совершения сделки. Простыми словами это предоплата за приобретаемое жилье.

Он показывает серьезность намерений покупателя, но не гарантирует, что последний не откажется от сделки. Продавец также не обязан ждать совершения сделки и может предлагать квартиру другим желающим. Если сделка не состоялась, то аванс необходимо вернуть не зависимо от причин ее срыва.

Чем отличается задаток от аванса

Передачей задатка подтверждаются тот факт, что покупатель берет на себя определенную ответственность за исполнение обязательств. Это является также своеобразной страховкой от того, что сделка не состоится по вине одной из сторон. В такой ситуации противоположная сторона может рассчитывать на материальную компенсацию.

Если сделка не состоялась по вине покупателя, то вся сумма задатка остается у продавца, если же по вине последнего – то он обязан вернуть ее покупателю в двойном размере. Внесение аванса не предоставляет каких-либо обеспечительных гарантий для сторон. По факту, это предоплата в счет будущих платежей.

Если сделка срывается, независимо от того, кто из сторон виноват, аванс подлежит возврату. Единственное, на что может рассчитывать потерпевшая сторона, — получить возмещение понесенных фактических расходов, если иное не предусмотрено соглашением. В случае с куплей-продажей квартиры, аванс вернется покупателю.

Как составить договор о задатке при покупке жилья в ипотеку

Договор о задатке следует составлять с учетом того, что жилье приобретается в ипотеку. Для покупателя этот нюанс имеет принципиальное значение, так как банк засчитывает задаток в качестве первоначального взноса, а при отказе в ипотеке сохраняется возможность его возврата на основании п.1 ст. 381 ГК РФ.

Там указано, что, если обязательство прекращается вследствие невозможности его исполнения, то задаток подлежит возврату.

В то же время, четкого определения того, что под эту формулировку попадает отказ в кредите, нет. Поэтому в договоре задатка необходимо указать условия о возврате в случае отрицательного кредитного решения банка.

Кроме того, при подписании договора необходимо проверить наличие в тексте следующей информации:

  1. ФИО всех собственников недвижимости;
  2. данных паспортов всех участников, адреса проживания;
  3. стоимости квартиры;
  4. суммы задатка;
  5. описания технических характеристик квартиры (адрес, площадь, этаж и проч.).

При необходимости соглашение следует дополнить пунктом, в котором указываются любые значимые для участников детали. Документ составляется в 2-х экземплярах. Заверять у нотариуса не обязательно. Образец договора о задатке можно скачать по ссылке.

После передачи задатка на обоих экземплярах продавец своей рукой должен написать, что он получил определенную сумму (цифрами и прописью, наименование валюты), полностью ФИО, поставить дату и подпись.

Порядок оформления

Оговорив ключевые условия сделки, стороны подписывают договор с учетом достигнутых соглашений. Покупатель отдает задаток в оговоренном объеме и получает расписку, что продавец получил денежные средства.

Отличительная особенность подобного рода сделки при покупке жилья в ипотеку – необходимость предоставить в банк копии договора и расписки. Денежные средства могут перечисляться безналичным путем, в этом случае в банке потребуется платежное поручение.

Преимущества, недостатки и возможные риски

Рассмотрим, что дает применение задатка. Для обеих сторон – это определенная гарантия, что в последний момент сделка не сорвется из-за того, что одна из сторон просто передумала ее заключать.

Особенно это принципиально в случае с ипотекой, так как это порой длительный и трудоемкий процесс по сбору документов. В свою очередь, для продавца срыв сделки может быть чреват потерей другого потенциального покупателя и затягиванием продажи.

Для добросовестных участников сделки риски минимальные. Основная проблема при покупке квартиры в ипотеку – отказ банка в выдаче кредита (подробнее: о популярных причинах отказа по ипотеке в Сбербанке). Обычно жилье подбирается параллельно с подачей заявки, а упустить хорошую недвижимость за время рассмотрения ее банком не хочется.

Продавец платит задаток, а после этого банк отказывает в кредите. Возврат денег может стать проблемой, если не предусмотреть такую ситуацию заранее. Далее рассмотрим популярные вопросы, касающиеся применения задатка при покупке жилья в ипотеку.

Приобретая жилье в ипотеку, любые действия необходимо производить с учетом того, что банк откажет в оформлении. Этот момент лучше всего обсудить заранее с продавцом и отразить в соглашении о передаче задатка.

Возможно два варианта развития событий при отказе в ипотеке:

  • Соглашение подписано до того момента, как банк принял решение в выдаче ипотечного займа. В этом случае продавец может отказаться возвращать задаток, аргументируя это упущенным временем и потерей других покупателей.

    Если данная ситуация не оговорена в соглашении о задатке, покупателю придется попробовать истребовать деньги через суд.

  • Банк отклоняет ипотечную сделку, если у продавца обнаруживаются какие-либо проблемы с документами на квартиру. В этих обстоятельствах покупатель имеет право потребовать возврат задатка в двойном размере. Подробнее: о том, какое жилье подходит для ипотеки.

Как использовать задаток в качестве первоначального взноса

Покупатель может использовать задаток как первоначальный взнос. Но на практике сумма задатка значительно меньше требуемой банком суммы. Кредитное учреждение необходимо известить о произведенных расчетах и предоставить документы, подтверждающие факт передачи задатка: предварительный договор и расписку.

При этом в договоре купли-продажи необходимо подробно прописать, из каких средств покупатель будет оплачивать полную стоимость квартиры:

  1. собственные средства;
  2. задаток;
  3. ипотечный заем.

Таким образом, задаток можно и нужно учитывать при расчетах с банком.

Покупка через агентство недвижимости

Оформление сделки через агентство недвижимости процедуру подписания соглашения о передаче задатка не принципиально не меняет.

Стороны заключают договор в присутствии агента, и составление расписки проходит тем же образом. По соглашению сторон сумма задатка может остаться на временное хранение в агентстве недвижимости. В этом случае представитель агентства предоставляет расписку в принятии денежных средств.

На современном рынке недвижимости фигурируют оба финансовых инструмента – и аванс, и задаток. Выбор того или иного средства предоплаты в большинстве случаев зависит от продавца. В то же время и он не всегда соглашается принять задаток – ведь ипотечная сделка длительная, а в любой момент может появиться покупатель с наличными деньгами.

Поэтому в случае с ипотекой наличие задатка более выгодно стороне, приобретающей квартиру, особенно если он передается уже после принятия банком положительного решения по кредиту.

Источник: "creditkin.guru"

Как избежать серьезных проблем с возвратом задатка при ипотеке

Ставки по ипотечным кредитам снизились и многие решились купить квартиру в кредит. Несмотря на то, что опыт кредитования и покупки недвижимости есть почти у каждого и вроде бы все вполне понятно, ошибки в оформлении документов допускаются самые серьезные и люди по-прежнему теряют из-за этого свои деньги.

Заключение предварительных договоров купли-продажи квартир прочно вошло в деловой оборот, в настоящее время умудряются заключать даже предварительные договоры долевого участия в строительстве.

Цель этих сделок вполне понятна — они «успокаивают» стороны: покупатель не беспокоится о том, что понравившаяся квартира будет продана другому, продавец — о том, что покупатель передумает покупать эту недвижимость.

Дабы усилить эту «успокоенность» в практику также прочно вошло обеспечение исполнения предварительных договоров задатком. Все это вполне соответствует закону. С 2015 года п. 4 ст. 380 ГК РФ прямо допускается обеспечение задатком исполнения обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Казалось бы, покупатель, который действительно намерен купить квартиру, (иначе зачем он подписывает предварительный договор, правда?) ничем не рискует, задаток зачтут в счет выкупной цены. Но это верно, только если квартиру вы покупаете на свои деньги, если же для оплаты части стоимости жилья вы берете кредит, то могут возникнуть проблемы.

Дело в том, что кредит вам могут и не предоставить. Причем ситуации возникают самые разные. Даже если вам уже предварительно одобрили ипотеку на нужную сумму, поскольку как заемщик вы банк устраиваете, то кредит на покупку именно этой выбранной вами квартиры могут не согласовать.

Или банк после внимательного изучения и проверки ваших документов передумает или предложит кредит в меньшей сумме, в конце концов, за то время пока вы искали квартиру, могут измениться условия кредитования. Все это — реальные случаи.

Итак, кредит вам не дают, вы сообщаете об этом продавцу, других средств на покупку нет. Вы думаете извинитесь, что так вышло, вам вернут задаток и все? Отнюдь.

Отказ в предоставлении кредита не признается непредвиденным обстоятельством (форс-мажором), в этом случае считается, что предварительный договор не исполнен по вине покупателя, с вытекающим отсюда последствием — оставлением задатка у продавца.

Между тем, это не означает, что следует отказываться от предварительных договоров, поскольку их наличие имеет значительные плюсы, о которых указано выше. Просто к условиям таких сделок надо подходить внимательно.

Порядочные риэлторы и застройщики включают в тексты предварительных договоров так называемую «банковскую оговорку». Это означает наличие условия о том, что обязательства сторон по заключению основного договора прекращаются и задаток подлежит возврату, если покупателю будет отказано в предоставлении кредита.

Такое условие также совершенно законно, ст. 157 ГК РФ предусматривает право совершить сделку под отлагательным условием — то есть поставить возникновение обязанности заключить договор в зависимость от факта выдачи кредита, а п. 1 ст. 381 ГК РФ предусматривает возможность возврата задатка по соглашению сторон.

Соответственно, если вы, прочтя предложенный текст предварительного договора, такого условия в нем не нашли — обязательно требуйте его включения. При наличии банковской оговорки вы без труда получите свой задаток обратно, если в кредите откажут, причем даже в том случае, если добровольно его вам продавец не вернет — об этом также свидетельствует судебная практика.

Таким образом, чтобы избежать серьезных проблем с возвратом задатка, достаточно проявить внимательность и подумать на шаг вперед при заключении предварительного договора.

И в заключение немного о том, что же можно сделать, если вы такую осмотрительность не проявили и рискуете потерять задаток:

  • Во-первых, следует попытаться договориться с продавцом о расторжении предварительного договора по соглашению, в этом случае задаток возвращается на основании п. 1 ст. 381 ГК РФ.
  • Во-вторых, возможно, что вторая сторона до истечения срока договора не направит вам официальное предложение заключить основной договор, тогда обязательства, возникшие из предварительного договора, прекращаются в силу п.6 ст. 429 ГК РФ.
  • В-третьих, следует оценить сам предварительный договор, возможно он составлен не безупречно и найдутся основания для признания его незаключенным либо недействительным.
    Например, в нем может отсутствовать надлежащее описание предмета основного договора, в частности, характеристик квартиры, позволяющих ее идентифицировать.

    В этом случае незаключенная сделка каких-либо обязательств не влечет (п. 3 ст. 429 ГК РФ, ст. 432 ГК РФ), и задаток подлежит возврату как неосновательное обогащение.

В последних двух случаях продавцу (если устно вам уже отказали отдать задаток) следует направить претензию с указанием на факты прекращения обязательств, незаключенность или недействительность предварительного договора и предложить задаток вернуть. Если возврат не произведут добровольно и у вас есть хорошая правовая позиция – обращайтесь в суд.

В целом же советую по возможности избегать заключения соглашений о задатке, при подписании предварительного договора лучше передавать продавцу часть оплаты в виде аванса (предоплаты).

Источник: "kaliningradadvocate.ru"

Поделитесь с друзьями:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.